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本报告导读：

关于房地产需求端政策的着力点，临近市场一致预期的“大招”，即取消一线城市认房认贷，在落地之前，关注政策演进和密度。

摘要：

需求端发力不 够是目前市场一致认为的楼市下行的根本原因，而其中最核心的发力点就是一线城市认房认贷的取消，当前住建部表态可以做优化。目前市场的一致预期，仍然是认为总量需求仍在，但在楼市低迷阶段，对需求的刺激不够，相对克制的政策制约了正常的需求释放，能够改变这一态势的，来自于对一线城市的政策做改变，而其中最大的政策，就是限购限贷和认房认贷的取消。近期，住建部召开企业座谈会，会上提到“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施”。也即，目前房地产的政策，开始走向目前市场的一致预期。

我们认为目前市场的核心矛盾，依然是房企的信用收缩和居民不加杠杆的约束，因此，市场预期的“大招”效果指向性更多的在一线城市，结果上来看属于结构性政策。房企信用收缩仍然主导目前市场的下行，叠加城镇化提升速度较之前放缓。从2022 年以来的销售和贷款之间的关系来看，居民在使用杠杆方面保持克制，整体杠杆率水平呈现下行趋势。因此，通过认房认贷的取消，也就是将二套房有条件作为首套房政策，最大的变化就是可以有更高的杠杆率（更低首付比例）和更低的利率，这对目前的非一线城市来说，已经不构成约束。因此，政策指向性目前就是在一线城市，若能过向其他城市传导，则是在总量信用扩张周期，通过一线需求向二线溢出，二线向三线溢出。而目前仍处于总量收缩状态，我们判断，该政策从结果来看，应该是结构性政策。

市场预期已经开始转变，正在从“救与否”逐步转变为“楼市起与否”，政策预期进入到深水区。在经历2022 年楼市下行之后，市场更多的是认为在房住不炒下的政策克制，楼市的好转只取决于政策工具箱，因此，股票市场的波动基本都是跟政策预期。当前，市场预期开始转变，从“救与否”转变为救的政策落地，开始进入到预期政策的密集兑现期。

在验证行业改善之前，密切关注政策密度，一线城市政策松动之前，都是政策蜜月期，政策密度决定板块表现的高度。楼市切实改善的结果验证，会逐步临近，但这需要先打出政策底牌，因此，在一线城市切实出台具体政策之前，政策密度将决定板块高度，目前已经是蜜月期。阶段性的关注一线城市本土企业，受益首开股份、京投发展等，龙头如保利发展等依然是中期配置首选，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。

风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。

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转自国泰君安证券股份有限公司 研究员：谢皓宇/白淑媛/郝亚雯