环球讯息：行政调解介入半月后南苑新村13年旧改迎来新进展

2010年4月，南苑新村被列为深圳城市更新首批8个旧住宅小区改造项目之一。视频截图

南苑新村区域图(来源于高德地图)

(资料图)

2023年2月8日，华叔搬离南苑新村已有10年。在租住的老旧出租屋面对镜头时，老人脆弱得仿佛一个孩子，“有一天晚上我梦到我回到了新建好的南苑新村，我怎么也做了这个梦呢?”他没忍住擦了擦眼泪说:“我想回家”。

南苑新村旧改项目，这座城市中心的荒废之地，像是南山区的一道伤疤，13年仍未结痂。

这座始建于1983年的小区，有1300余户居民。2010年4月，《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》公布，南苑新村等8个旧住宅区被列为首批项目，项目占地面积约7.9万平方米。列入城市更新计划至今已约13年，由于20户业主未签约，项目仍未进入实施阶段。已签约的1300余户业主，因为项目迟迟无法推进而有家难回，更有老人在等待中遗憾离世。

已签约的业主们仿佛都坐在一条看不到对岸的船上，岸的那头是家，但船始终在原地打转。

据了解，自3月30日行政调解正式启动后至今，已有数户业主成功实现调解签约，一户业主正式终止调解。按《更新条例》相关规定，调解终止即按计划启动行政征收。

被迫成为深漂

“不能再这样流浪下去了”

在南光路105号，“躺”着一座几近废墟的小区——南苑新村。

“拆了吗?”“拆了。”“拆完了吗?”“没有。”“什么时候能拆完?”88岁的老人，一次摔跤就能要命的年纪，华叔却仍在为小区旧改的事情奔波。这两年他逢人便问南苑新村的旧改进展，但得到的回应大多数是沉默、无解。

“1984年房子刚盖好我就搬进来了，我是比较有资历的老党员了，老业主们对我还是很尊重的，也是对我很信任。”提到过去批准改造的日子，他说自己仍然记得很清楚，“1980年4月10日。”

“是2010年4月10日。”坐在隔壁的吴叔提醒他。

“嗯对。”华叔笑了下继续说，“当时我们很多老业主一起签的，大家签好就很快地搬出去了，为早日改造腾位置。”只是令包括华叔在内的所有业主没有想到的是，从76岁等到88岁，从古稀等到耄耋，他在外流浪近13年无家可归。他有点后悔当时的配合，“如果晚点搬出来，或许能在家里多住几年。”

毕竟对于88岁的老人来说，人生没有多少个13年可以等待了。如今的华叔看起来精神矍铄，“微信上说身体好没有毛病的人，一旦得病就是大病，可能还死得早。但像我老伴那样每天吃药的，说不定还没事儿，很难说啊。”聊起年纪，华叔的语气略显疲惫，“他们这些年轻人说句老实话，再活二三十年还能等，但是我们等不了。”

人都是念旧的，一辈子没怎么买过房的华叔只有这一套单位分配的房子，那还是上世纪80年代在为祖国的航空事业拼搏时住进来的，一住就是半辈子。

曾经，华叔兴奋得想好了未来的新家要多选5平米，那时在签约的合同书上写着老业主多买5平米可以优惠，那可能是老人家第一次动买房的想法，仅仅是5平米。如今，他只有一个念头，“回家!我想回家，不能再这样流浪下去了，再么样都是自己的家。”

父亲没能再住回原来的家

“现在有时家里人多只能住酒店”

“我是华叔看着长大的。”已经40岁的冯大哥，1988年便搬来了南苑新村，这里是他成长的地方，装载着他儿时的记忆，他在南苑新村成家，有了孩子，也因为南苑新村的旧改对未来有了期待，但13年过去只剩下了无奈。

如果说华叔是第一批“来深建设者”，那么冯大哥便是第一批“深二代”。上世纪80年代的南苑新村，是深圳起步时期的见证者和亲历者，这里住着一批为深圳贡献了大半生的老干部专家，也成长出一批新时代的深圳本地人。但时间仿佛在这里按下了暂停键，南苑新村在深圳的飞速发展期被遗忘在过去。

走进如今的南苑新村，你很难想象这里是深圳的城市中心，植物在这里得到了原始野蛮的扩张，藤蔓从一楼爬到六楼，远远看去像是一栋楼从中裂开；原本小区的内部道路被杂草侵占，植物的种子被风带到每一个可以扎根的地方。可能是得益于野蛮生长的肆意，在南苑新村西区8栋楼下面，冯大哥小时候种的龙眼树已经有三四层楼那么高。

“那是我小时候吃龙眼吐出来的核，随便种在门口没想到真的长了出来。”2010年，冯大哥的儿子出生，或许那个时候他有想过以后带着自己的孩子去摘龙眼吃，但这个愿望到底无法实现。

“没有办法和小孩分享我的童年，其实很想和小孩说爸爸以前在那里种树，想带他去看看。”提起小孩，冯大哥的笑容略显苦涩，“儿子出生没多久我们一家就在外漂泊，当时孩子刚出生以为能换新房还很开心便早早地签约了，现在儿子都上初中+了还没有住进去。”

对冯大哥来说，南苑新村的意义不仅是他心心念念的家，还是他能否和家人团聚的希望。

2016年，冯大哥的父亲去世，那个能和冯大哥一起分享龙眼的父亲没能再住回原来的家。如今67岁的母亲和妻子在香港陪孩子读书，只留冯大哥一个人在深圳打拼。“不是不想回来，回来没有地方住。”相比儿子，冯大哥是幸运的，他的孩子童年只能蜗居在香港10多个平米的小房子里，哪怕回到深圳，也只能住早年冯大哥买的不到40平米的小公寓。“以后妈妈和老婆肯定是要回来的，现在有的时候家里人多只能去住酒店。”冯大哥说，疫情那段时间差不多有四年没见过儿子，以后搬进新房里儿子就可以经常回来，一家人能够在一起才叫做家。

婚房一等便是13年

“只能给相亲对象画饼”

“如果当时房子卖了再买两套小房子，现在也不会这样。”人生如果有如果，孙大姐可能并不会选择“等待”这条道路。

孙大姐的儿子今年已经30多岁了，没有结婚，没有女朋友，她把儿子单身的一部分原因归结到没有婚房上，“我儿子这个年龄结婚确实需要房子，但是我们又买不起，这几年都很为这件事着急。没房找对象都很难，像他这样的中年人深圳有好多，没有房子就没有竞争力。”但孙大姐并非没有实力，她确实在南山中心区曾拥有过一套房子，只是旧改了13年之久，“我和人家说我这儿有个1000万的房子正在盖着呢，这不是画饼吗。”

13年前，南山中心区的房价只有2万-3万，彼时孙大姐曾有过计划把南苑新村老小区的房子卖掉换套新房。换房的主要原因是房子太“破”，由于房子的建筑材料里有海砂导致房屋质量不达标等问题，孙大姐曾试图在旧房子墙上钉钉子，却掉了大片墙皮，但一纸旧改规划改变了她的换房计划。

“当时想着这里改建等着回来就有新房住了，这个位置又好。”这样的想法让孙大姐不假思索便签约了旧改。

位置好，生活便利，这也是华叔、黄大姐等众多老业主们难以割舍的原因。南苑新村距离桃园地铁站A口步行距离仅350米，桃园地铁站是1号线和12号线的换乘站，可以到达福田、宝安等片区；小区北面是荔香公园，南面是深圳(南山)中加学校，西面为深圳市南山区人民医院，东面是深圳大学(粤海校区)，小区周边还有南山区政府、南山博物馆、购物中心等等配套。

13年过去了，片区的房价已经涨到了10万上下。“现在想在这个地段搞到新房难啊。”孙大姐最大的心愿就是希望儿子能等到婚房，她不想儿子到结婚还在外面租房住，“我们现在就是迫切地想政府管管我们，什么时候能开工?真不希望孩子都当上爷爷了，还没住上那个拆迁的房子。”孙大姐苦笑着说。

70岁老人搬了七八次家

“今年又要等一年?”

2020年12月30日，深圳市第六届人大常委会表决通过《深圳经济特区城市更新条例》，该条例指出，深圳旧住宅区签约面积与签约人数双95%后可施行征收，2021年3月1日起正式执行。

“不用怕那20多户‘钉子户’了。”在政策出台之后，南苑新村的老业主们都很兴奋，南苑新村旧改项目早已达到双95%的标准，这意味着，过去双100%政策导致的城市更新速度慢效率低的问题将很快得到解决。双95%新法的推出，保护了绝大多数更新项目签约业主的合法权益，在政府的介入下，业主们认为项目应该可以很快地启动实施。

但从2021年等到2022年，南苑新村仍未见拆迁迹象。

“房东今年要涨房租，我可能又要搬家了，我已经搬了七八次家了。”今年已经70多岁的吴叔是个退休的高级工程师，他的晚年生活却被迫进入“流浪”“漂泊”。

88岁的华叔和70多岁的吴叔作为业主代表，经常奔波在政府和项目之间。在业主们不断努力和社会各界的推动下，2022年11月14日，深圳市规划和自然资源局发布了《南山区南头街道南苑新村城市更新单元规划》。这一专规让南苑新村的老业主们都很开心，事情终于有了进展。但从11月等到次年2月，3个月过去了项目仍未有进展。

吴叔谈到项目进展时颇为无奈:“前几年说双百签约才能启动，这两年已经下了个双95%，还是迟迟未动。去年一个劲儿地找才把这个规划公示了，那今年是不是又要再等一年?”而令他更担忧的是，政府介入还要和“钉子户”谈，这个流程就很久，谈完了再启动征收，再拆迁，再动工，可能等的不止一年。

专家说法

南苑新村涉及众多公共利益

拆迁困局解决迫在眉睫

据《深圳经济特区城市更新条例》规定——旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%，可以施行征收。截至2022年底，南苑新村已签约1300余户，签约率超98%，剩余未签约20余户，其中仍有个别留守户在场内居住。

“小部分业主法制观念淡薄，以为有产权就不能被征收，就可以拒绝搬迁。”中国房地产业协会城市更新研究中心首任主任、深圳市城市更新开发企业协会创始会长、广东安云更新律师事务所管委会主任耿延良指出，南苑新村面临的拆迁难题中，小部分拒拆业主的法律意识淡薄是因素之一。

在接受记者采访时，耿延良同时呼吁，政府有关部门介入是解决问题的主要方法。“其实，无论国家层面的土地管理法还是深圳的城市更新条例，都对涉及城市功能改造等公共利益的拆迁，赋予强制征收的权力。”耿延良进一步指出，开发商所投资的城市改造项目是属于公共利益的需要，政府内部和法制部门有权及时介入。

在他看来，城市更新项目涉及城市建设的质量提升，事关千家万户的生活改善，关乎大多数已经搬迁业主的合法权益的维护，不应该久拖不决。而南苑新村旧改问题长期得不到解决，同样严重影响深圳的营商环境和法制环境。

对于南苑新村旧改久拖不决的困境带来的影响，有业内人士认为，“对开发商来说，增加了大量的成本，尤其是在当前房地产形势严峻的环境下，开发商的压力更大；原本给区域带来的公配设施因旧改拖延迟迟得不到落实，片区的群众无法及早享受规划的公共服务设施落实带来的便利性；而对政府来说，原本应从项目上收取的地价和税收也无法收到，因项目所带动的固定资产投资，包括对经济的拉动，对就业岗位的提供也无法落实，政府及其所代表的公共利益，其实是受到很大的影响。”

“现在，解决拆迁难有法可依，政府应该依法行政，尽快解决项目拆迁难的问题，不应该久拖不决。”社会各界的专家呼吁，面对南苑新村旧住宅区更新项目困局，政府介入迫在眉睫。

最新进展

政府正式介入主导推进

调解工作卓有成效

随着业主多次向相关政府部门反映以及在社会各界的关注下，南山中心区停滞了13年的旧改项目，今年终于迎来了新的进展。

3月30日，南山区政府正式发布启动实施《南苑新村城市更新项目行政调解公告》。至此，困扰南苑新村众多利益方近13年的旧改难题正式进入行政调解工作。专业人士也针对南苑项目的情况做出了进一步解释:根据政策《深圳经济特区城市更新条例》第三十五条规定，“已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或者物业权利人人数占比不低于百分之九十五时，市场主体与未签约业主经充分协商仍协商不成的，可以向项目所在地的区人民政府申请调解，区人民政府也可以召集有关当事人进行调解。”

现根据开发商提供材料经核实，已签订业主比例符合规定要求，且开发商已向有关单位发函申请调解。为贯彻落实《深圳经济特区城市更新条例》相关规定，及时有效化解市场主体与未签约业主之间的争议纠纷，促进社会和谐稳定，启动行政调解。

“我们当然非常开心、激动，感觉项目终于看到了希望。”南苑项目的业主在得知政府正式启动行政调解后感慨道，“南苑项目从2010年签约，2013年搬离，现在都已经快10年了，我没有想到，盼了一年又一年，现在已经过去了13年，都不知道究竟什么时候我们才能回家?现在听到政府启动行政调解，期待今年能看到项目动工，明年就能住上新房!”

除了让流离失所13年的业主重回家园外，项目建成后，周边社区的配套、道路系统和教育资源也将得到进一步完善。

城市更新项目涉及城市建设的质量提升，事关千家万户的生活改善，关乎大多数已经搬迁业主的合法权益的维护，不应久拖不决。据了解，自3月30日行政调解正式启动后至今，已有数户业主成功实现调解签约，一户业主正式终止调解。按《更新条例》相关规定，调解终止即按计划启动行政征收。

相信南苑新村业主的回迁梦将很快实现。

背景

南苑新村旧改历史

南苑新村临近深圳地铁1号线桃园站，建于1983年，共49栋楼，1300余户居民，总面积13万㎡。

◎2010年4月，南苑新村等8个老旧住宅小区被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划，作为深圳城市更新首批8个旧住宅小区改造项目。

◎2010年8月，南苑新村启动整体改造拆迁补偿签约仪式。

◎2013年1月25日，市规划国土委第二直属管理局对外公示编制完成的《深圳市南山区南苑新村城市更新单元专项规划》(草案)。

◎2019年7月31日，深圳市规划和自然资源局南山管理局重启南苑新村城市更新单元专规草案，并予以公示。

◎2021年9月1日，“南苑之声”公众号发布南山南苑新村已签指标不能转名的郑重提醒。

◎2022年11月14日，深圳市规划和自然资源局发布《南山区南头街道南苑新村城市更新单元规划》的公告。