房贷可还到80岁？人大代表强调政策应考虑“刚需”、坚持“房住不炒”

多地银行延长房贷年龄期限，昆明情况如何？

(资料图片仅供参考)

近日，多家媒体报道称，广西南宁市多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”，引发广泛关注。事实果真如此吗？记者从业内人士处获悉，所谓的“房贷年龄延至80岁”，并非指80岁还能贷款，而是房贷申请人的年龄加贷款期限之和不得超过80年。目前全国大部分银行规定的上限是70年或75年。

针对“延长住房按揭贷款年龄期限”这个话题，记者向昆明多家银行了解到，目前，昆明也存在住房按揭贷款年龄期限延长的情况，从70岁延长至75岁。据工商银行一名工作人员介绍：“如果是老年人购房按揭，贷款年龄最高不超过65岁，最多可以贷10年，还款到75岁。”也就是说，工商银行还贷年龄期限最高也是75岁。此外，该工作人员表示，能贷多少年和贷多少钱，具体要根据老年人的资质来定，比如收入情况、征信等。

银行澄清：

80岁并非指贷款人年龄

对于“房贷年龄期限可延至80岁”的传闻，涉及此事的某股份制银行南宁分行有关负责人回应称，80岁并非指贷款人的年龄，而是贷款人年龄与贷款期限的总和。近期，总行的确统一下发文件，其中明确“贷款人年龄加贷款期限”放宽至不超过80岁，但该负责人强调，“贷款人年龄不超过70岁”这一规定并没有改变，且相关业务前提是银行已经核实贷款人收入流水满足贷款要求。截至目前，新规定尚未有业务落地。

据了解，在申请房贷时，银行对贷款人的年龄和贷款期限都有所限制。贷款期限一般不能超过30年（北京等地上限是25年），同时，贷款人年龄与贷款期限之和一般不能超过70年，也有部分银行放宽至75年，具体标准不同地区的不同银行也有差异。比如，同在南宁，目前只有个别银行实行“不超80年”的政策，当地其他银行并未收到相关通知。目前南宁地区银行的主流要求是贷款人年龄和贷款期限之和不得超过70年，有银行近期放松至75年。

通常而言，银行会对办理房贷的购房者年龄进行限制，以此实现控制贷款风险的目标，具体的年龄限制由各家银行自行规定。“大多数银行对于贷款人‘年龄+贷款年限’的限制为65至70岁，而少部分银行对于其优质客户甚至可以达到75岁。”中国银行研究院研究员叶银丹指出，“在实际操作层面，具体能否获批，还要看近期房贷市场供需情况以及贷款人自身的资质情况。”

对于银行延长房贷还款年龄期限的原因，叶银丹认为，这一政策变化反映出，在人口老龄化背景下房地产市场需求正在逐步发生变化。当前，四五十岁人群工作相对稳定，具有较好的还贷能力，叠加日后即将推出的延迟退休政策，还款能力相对更有保障。

与此同时，放宽贷款人“年龄+贷款年限”政策有助于在当前楼市低迷的背景下，更好地激发房地产市场需求。

一方面，该政策能够在一定程度上满足部分中老年群体的购房养老需求，有助于其改善养老居住条件。另一方面，该政策也有助于提高中老年人通过“接力贷”等形式为子女置办房产的能力，降低年轻人购房难度。

从政策影响上看，中原地产首席分析师张大伟撰文指出，房贷年龄期限延长影响最大的是45—55岁人群，但这部分人群已经不是主力购房人群。目前看，市场90%以上购房人群集中在“70后、80后”。这一政策基本没有影响。相较接近退休年纪能不能继续贷款，购房者更应关注房贷利率变化或贷款年限变化。

昆明市场：个别银行放宽到75岁

部分银行将房贷年龄期限延至75岁，那么，昆明的情况怎么样呢？

记者向昆明多家银行和相关楼盘置业顾问了解到，目前，昆明也存在住房按揭贷款年龄期限延长的情况，从70岁延长至75岁。

昆明一项目的置业顾问介绍，最近建行和工行通知了房贷年龄期限延长到75岁，之前是70岁。

工商银行一名工作人员介绍：“如果是老年人购房按揭，贷款年龄最高不超过65岁，最多可以贷10年，还款到75岁。”也就是说，工商银行还贷年龄期限最高是75岁。此外，该工作人员表示，能贷多少年和贷多少钱，具体要根据老年人的资质来定，比如收入情况、征信等。

建设银行一工作人员介绍：“我们行之前还贷年龄期限最高是70岁，最近有通知，可以延长到75岁。”

招商银行的一名工作人员也表示：“我们行之前房贷最高年龄是70岁，最近也调整为75岁了。”

兴业银行的工作人员则表示：“我们银行一直都是75岁，目前没有接到调整通知。”

记者走访了一些有房贷的昆明市民，他们大部分都表示，目前选择的还贷期限是20—30年，也就是50—60岁前还清贷款。对于住房按揭贷款年龄期限延长至75—80岁以上，大家持有不同的看法：有的认为延长几年意义不是很大，也有人认为放宽年龄是个好事。

徐俊在昆明从事地产中介多年，他说：“延长住房按揭贷款年龄的消息早有耳闻，但自己目前尚未经办过。按照现行多家银行的贷款要求，个人按揭贷款申请人必须是成年人，年龄通常在18—70岁之间。除了贷款人年龄有限制，贷款期限一般也有限制，最长不超过30年。这难住了不少准备换房养老的客户。”

“现在超50岁买房的群体，大多选择改善型住房。对于不想麻烦子女的中老年人来说，如果资金不够，年龄又不能贷款，考虑到晚年的生活质量，就很可能会彻底放弃买房。”徐俊说，“假如，老年人要买一套房子自己居住，银行可以贷款的话这对于消费者来说是好事，既能减少个人经济方面的压力，同时还能刺激消费市场。”

也有专家认为，当前中国人均寿命在不断增长，部分中老年人群也的确有真实的改善需求。在风险可控的前提下，银行以及金融机构为那些有稳定退休收入的老年人提供所需的金融服务未尝不可。

复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼曾撰文指出，人口平均年龄变化和老龄化社会到来，对商业银行产品和服务提出新要求，适当放宽贷款人最高年龄限制是顺势而为。动辄数百万上千万一套房子，首付金额和每月还款金额都比较高，给购房者带来较大压力。适当延长借款人年龄与贷款期限之和，将帮助借款人减轻还款压力。

人大代表：房贷政策应考虑解决“刚需”，坚持“房住不炒”

对于部分银行房贷政策“松动”，上海市人大代表、上海恒建律师事务所律师潘书鸿认为可从两方面考虑，首先，政策调整可能有利于提振楼市、促进经济，将更多人纳入购房者行列。其次，还应考虑政策调整是否基于真正解决居民的住房“刚需”。

据上观新闻援引业内人士观点，目前，上海40岁、50岁的购房者，成为了置换购房的主力军，如果不延长上限，很多人无法贷满30年，由此首付和月供压力都会增加，此举在一定程度上可以促进这类群体的置换意愿。同时，中国人均寿命延长，渐进式延迟法定退休年龄也提上日程，一些高龄群体也拥有稳定还款能力，提高房贷年龄上限也是银行的一种尝试。

在潘书鸿看来，这种考虑不无道理，既能提振经济，也能解决部分购房者的“刚需”。只不过需要提醒的是，如果银行广泛作出调整，将房贷期限延长至80岁甚至90岁，出发点不能仅仅在于“多拉几个优质客户”。

潘书鸿说，许多中年人、老年人拥有较富足的资产，银行乐于为“优质客户”提供贷款。根据报道，一些银行还声称针对公务员、金融从业者、医生、教师等职业放宽条件，为这些购房者延长还贷年龄。但是，解决住房“刚需”往往面向的更多是中青年人群，他们需要成家立业，这些人群的经济条件或许还没有很好，但在制定相关住房政策时，应科学、精细地考量这些情况。

“房子是用来住的，不是用来炒的。”潘书鸿说，这是目前中国住房政策的主基调，相关政策的调整也应基于此。

实际上，老人借贷早有先例。此前，各地市面上都流行一种贷款叫“接力贷”。“接力贷”指当借款人年纪过大，或者还贷款能力有限时，可以用借款人的亲属作为共同借款人或担保人，比如父母、子女及其配偶等，向银行申请贷款购买住房。在该业务中，借款人与其成年子女作为共同借款人。换言之，就是老人和年轻人可以一起还款。

但这样的还款模式，却让一些购房者有了规避限购打擦边球的机会。据上观新闻报道，2016年11月，上海市市场利率定价自律机制发布《关于切实落实上海市房地产调控精神、促进房地产金融市场有序运行的决议》，严禁通过成年子女、（双方）父母、前夫、前妻或其他第三方参与共同还款并承担还款责任等方式变相规避调控政策和住房信贷管理规定，正式叫停“接力贷”。 此后，“接力贷”在上海销声匿迹。

潘书鸿认为，房贷、购房涉及社会资源的分配，应当有公平性原则。金融政策和房地产政策是一个组合拳，影响巨大，它的制定应当科学、精准、公平、高效。是不是真正解决居民“刚需”，实实在在保障居民权益，同时有利于经济发展，应是住房政策的出发点。