如果没有新冠疫情，2020 年也是美国房地产市场景气度继续上升的一年，新冠疫情既没有扭转 2018 年底开始上行的房地产短周期，也没有开启一个房地产新周期。新冠疫情对美国房地产市场有两个直接影响：第一是加速催化了短周期的上升，并改变了需求结构，这个短周期预计到 2021 年底-2022 年见顶，滞后于长端名义利率的回升;第二是减缓了中长周期的上升幅度，贫富差距拉大抑制了居民加杠杆的能力，住房所有率的大幅提升也透支了居民的新增购房意愿，中长周期预计到 2025 年见顶，高度低于上一轮地产周期(2006 年)。

风险提示： 美国疫情超预期，美联储宽松超预期，美国居民加杠杆超预期。