摘要：招商蛇口(股票代码：001979)日前公布的2020年第三季度报告显示，前三季度招商蛇口营业收入为501.17亿元，同比增长96.21%，归属上市公司股东的净利润为21.91亿元，同比下降56.96%。招商蛇口面临“增收不增利”的困境。
招商蛇口(股票代码：001979)日前公布的2020年第三季度报告显示，前三季度招商蛇口营业收入为501.17亿元，同比增长96.21%，归属上市公司股东的净利润为21.91亿元，同比下降56.96%。招商蛇口面临“增收不增利”的困境。
专业人士分析，其在山东省的多个房地产项目的签约面积不及竣工面积的一半，一定程度上影响了利润表现。
相关机构指出，招商蛇口今年受疫情影响，“以价换量”加剧了“增收不增利”。三季度招商蛇口“增收不增利”情况有所好转，利润水平小幅提升，但仍处于其历史低位。
“增收不增利”
10月20日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司(下称“招商蛇口”)公布的2020年第三季度报告显示，前三季度招商蛇口营业收入为501.17亿元，同比增长96.21%，归属上市公司股东的净利润为21.91亿元，同比下降56.96%。可以看出，招商蛇口前三季度“增收不增利。”
公开资料显示，招商蛇口目前的主营业务为社区开发与运营、园区开发与运营、游轮产业建设与运营，截止2019年末，三项业务营业收入占比分别为86.57%、12.77%、0.66%。在业务区域分布方面，招商蛇口深耕大湾区和长三角，业务遍布全国多个城市甚至海内外，海外和香港业务占比较少。
对于利润下滑的原因，招商蛇口解释称，报告期内受到房地产项目结转结构影响，社区业务毛利率同比下降;自今年年初新冠肺炎疫情爆发以来，公司履行央企责任，对租赁物业采取了减免租金等措施，导致公司园区业务利润同比下降明显;此外，上年同周期公司转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元，这也造成了利润同比降幅加大。
招商蛇口面临“增收不增利”的困境由来已久。《华夏时报》记者翻阅资料发现，2019年招商蛇口营业收入为976.7亿元，同比增长10.64%，扣非净利润为124.7亿元，同比下降14.55%。
“一方面，部分项目的完工时间偏长和部分区域的开发进度放缓在一定程度上影响了招商蛇口利润增速。同时，2019年，包括济南、青岛、烟台在内的城市房价下行，招商蛇口山东区域今年面临的销售压力较大，这在一定程度上影响了其营收表现。”58安居客房产研究院首席分析师张波对在接受《华夏时报》记者采访时说。
《华夏时报》记者翻阅年报发现，2019年和2020年前三季度，招商蛇口在山东省的多个房地产项目的签约面积不及竣工面积的一半。年报显示，2019年招商蛇口在山东省有十个主要的房地产项目，多个项目的签约面积不及竣工面积的一半，其中包括青岛海德公学和海德花园、青岛蓝湾网谷、日照莱顿小镇、烟台马尔贝拉等。2020年半年报显示，这四个项目的签约面积仍然不及竣工面积的一半。
在“不增利”的背景下，值得注意的是，三季度，招商蛇口拿地力度增大，且存在地价太高风险。平安证券相关数据指出，三季度招商蛇口新增土储备485万平，与上半年新增土储660万平比起来，其拿地力度增大。前三季度招商蛇口累计新增土储1145万平，同比增长37.8%，平均楼面地价8346元/平，较2019年全年上升21.7%，地价房价比为36%。
知名地产分析师严跃进表示，企业若要做大规模，积极拿地很正常，但是拿地成本过高，后续需要化解，否则会侵蚀利润。高地价的化解，关键在于开发成本的降低和销售节点的把握。“企业可以引入更低成本的开发资金，后续若是对地产周期把握得当，也可以提高盈利空间。”严跃进对《华夏时报》记者说。
张波表示，从全国来看，今年的土地溢价率普遍提升，此外，楼面均价的提升更大程度上是房企拿地区域更侧重于一二线重点城市所致，因此楼面均价上涨并不一定造成未来利润下滑。“但房企对于成本的有效控制依然十分重要。”张波补充道。
“增收不增利是行业的通病，尤其是近两年房企土地成本增大，再加上今受到疫情的冲击，房企在盈利方面存在压力。”严跃进对《华夏时报》记者说。
贝壳研究院相关分析指出，招商蛇口今年受疫情影响，“以价换量”加剧了“增收不增利”。三季度招商蛇口“增收不增利”情况有所好转，利润水平小幅提升，但仍处于其历史低位。
针对三季报的有关情况，《华夏时报》记者向招商蛇口发送了采访提纲，截止发稿，未收到回复。
与平安资管终止合作
此外，招商银行在引入战略投资者寻求合作上也不甚顺利。第三季度，此前招商蛇口多次公告的平安资管将成为其战略投资者的合作终止。
6月8日，招商蛇口发布公告称，拟向深圳市投资控股有限公司购买其持有的深圳市南油(集团)有限公司(以下简称“南油集团”)24%股权，平安资管接受平安人寿的委托，以平安人寿的保险资金全额认购招商蛇口本次募集资金非公开发行的股份。此次的发行完成后，平安人寿将成为招商蛇口的股东。
公开资料显示，南油集团主要从事园区开发和物流仓储等业务，主要资产位于深圳市前海片区。南油集团拥有深圳前海妈湾片区80.62万平方米土地的使用权，贝壳找房数据显示，前海片区的二手房均价为11.4万/平方米。
天风证券此前发布的研报表示，地产与险资合作，为险资提供了高分红和高投资渠道，也有助于房企补充低成本资金。
然而多次公告合作事宜后，平安资管退出了此次合作。9月14日，招商蛇口发布公告称，由于目前资本市场环境的变化，经公司与平安资管友好协商，双方同意终止平安资管认购公司非公开发行股份事宜。
严跃进表示，企业之间的合作存在变数，此合作规模较大，同时今年疫情冲击也干扰了合作。企业需要强化经营能力，真正做到让外部投资者认可其投资价值。
